Как продать квартиру в Краснодаре

Оглавление

• Подготовка квартиры к продаже
• Определение стоимости
  • Сравнение с ценами застройщиков
  • Цена ремонта, мебели и техники
• Подача объявления о продаже
• Сотрудничество с агентствами недвижимости и их схемы работы
  • Небольшие агентства и частные риелторы
  • Крупные агентства недвижимости
• Показ квартиры потенциальным покупателям
• Документальное оформление сделки купли-продажи
  • Предварительный договор
  • Документы, необходимые для продажи
• Варианты безопасной оплаты сделки
• Договор купли-продажи
• Государственная регистрация сделки купли-продажи
• Передача квартиры после регистрации и получения оплаты

Возможно ли продать квартиру в Краснодаре самостоятельно, не пользуясь услугами агентств недвижимости? Да, возможно, покупателей достаточно.

Рынок недвижимости Краснодара характерен тем, что среди покупателей здесь очень много приезжих со всех городов России, а также Краснодарского края и республик Кавказа. И многие из них также ищут прямых собственников жилья. Популярные площадки объявлений также делают все возможное, чтобы прямые продавцы и покупатели находили друг друга.

Подготовка квартиры к продаже

Чтобы продать квартиру желательно выписать из нее всех прописанных и вывезти все вещи, которые не продаются вместе с квартирой.

Квартиру нужно привести в порядок, помыть и почистить, прибраться. А потом отфотографировать в квартире все помещения, зоны и важные детали.

Постарайтесь показать на фотографиях плюсы квартиры, например, если у вас выигрышный вид из окна или с балкона, то обязательно сделайте такую фотографию.

Сфотографируйте свой дом с улицы, подъезд, площадку этажа. Так у покупателя будет более полное представление о вашем объекте и ему скорее захочется его посмотреть вживую. При фотографировании просторной комнаты старайтесь, чтобы фото передавало этот объем, ищите более выигрышный ракурс.

Все, что можно показать на фотографиях, нужно показать на фотографиях, и уже можно не говорить об этом в тексте объявления.

Если у вас нет другого жилья, чтобы прописаться в нём, то выписаться из продаваемой квартиры можно в самый последний момент при заключении предварительного договора.

Если вы живете в квартире, которую продаёте, то при фотографировании уберите из кадра большинство личных вещей, так чтобы покупатель видел на фото то, что он захочет купить. Какие-то личные вещи могут добавить живости фотографии, но тут важно не переусердствовать.

Определение стоимости

Чтобы определиться со стоимостью своей квартиры, можно зайти на сайт какого-нибудь крупного агентства недвижимости и посмотреть стоимость похожих по району, площади и обустройству квартир. Здесь не нужно ориентироваться на цены квартир, выставленных на Авито или Яндекс-недвижимость, так как там много фальшивых объявлений с заниженной стоимостью от агентов, которые таким образом привлекают потенциальных покупателей жилья.

Можно, конечно, обзвонить несколько объявлений из Авито, может быть вам повезет попасть на непосредственных собственников и тогда вы выясните конкретные цены. Нужно иметь в виду, что собственники закладывают возможность торга в цену квартиры, иногда они пишут это в объявлении, иногда нет.

В Краснодаре торг, хотя бы небольшой, в цену закладывают практически все. Величина торга может еще зависеть от срочности продажи и как долго продавец уже продает свою квартиру. Чем сильнее продавец торопится и чем дольше он ее продает, тем на большие уступки в цене он готов пойти - это обычная психология.

Сравнение с ценами застройщиков

Продавцы часто при определении стоимости своей квартиры ориентируются на цены у застройщиков нового жилья в том же районе или где-то поблизости. Это не самый адекватный способ сейчас, так как в связи с новым законом о страховании долевого строительства, застройщики сегодня устанавливают стоимость квартир, исходя из их стоимости на момент сдачи дома, то есть это завышенные цены из будущего. И частному продавцу продать свою квартиру по такой же цене сегодня не слишком реально.

Во-первых, у застройщиков есть гарантии безопасности сделки: в квартире точно никто не прописан, она точно ничем не обременена и ее точно не заберут в результате банкротства собственника или по решению суда. Во-вторых, квартиры от застройщика новые, с минимальным ремонтом или без него, что сегодня является преимуществом, так как многие хотят жить в квартире, сделанной под себя и для себя. В-третьих, территория новых жилых комплексов по современным государственным требованиям предполагает большее благоустройство, чем это было раньше: прогулочные и спортивные зоны, парковки, детские площадки и т.д.

Если ваша квартира находится в отличном состоянии, в признанно хорошем районе и ЖК, то цены застройщиков по соседству могут стать для вас ориентиром.

Разумеется у квартир от застройщиков есть и минусы, например, многие из них еще не скоро будут построены, первые несколько лет в домах будут идти шумные ремонты и т.п. Поэтому при сравнении своей квартиры с другими и определении цены на нее необходимо учитывать подобные факторы.

Цена ремонта, мебели и техники

Еще одним фактором, влияющим на определение стоимости квартиры, является наличие ремонта, мебели и техники в квартире. Понятно, что вы вложили много усилий, денег, а может быть и всю душу в ремонт и обустройство квартиры и, разумеется, хотите получить соответствующую компенсацию за это. Но здесь надо понимать, что покупателю ваш ремонт может быть совсем не кстати, может быть он ему просто не подходит по вкусу, потребностям, составу семьи и т. п.

Мебель и техника, если они не вписаны в какой-то супер дизайнерский ремонт, тоже могут являться для покупателя скорее обременением, а не преимуществом, как вам может казаться. К тому же все понимают, что мебель и техника являются бывшими в употреблении - б/у, цена на которую падает, как минимум в половину, как только вы купили их в магазине и поэтому невозможно выставлять за них полную цену. Тоже касается и ремонта, так как и он подвержен амортизации.

К ремонту, мебели и техники, которые вы покупали и делали для себя нужно относиться, как к чему-то, что уже принесло вам удовольствие и полностью себя окупило. Для потенциального покупателя вашей квартиры может иметь значение только наличие или отсутствие ремонта самого по себе, хороший он или посредственный - особого значения уже не имеет. Хороший ремонт вы делали для себя, а не для него и покупатель это прекрасно понимает.

Подача объявления о продаже

Самыми популярными сегодня сайтами объявлений для продажи недвижимости являются Авито и Яндекс-недвижимость. Можно разместить объявление также на Юле, Циане, Неагенте, Домклике и еще где-то, но в основном сейчас в 2021 году работают первые две вышеуказанные платформы.

Как мы уже говорили, упор в объявлении должен быть сделан на фотографиях. Текст объявления должен быть достаточно компактным, буквально 2-4 небольших абзаца. В тексте должны быть перечислены основные параметры квартиры, дома, ЖК и преимущества, которые невозможно отразить на фото.

Также можно разместить свой номер телефона на окне или балконе квартиры, помимо телефона обязательно укажите количество комнат и площадь квартиры, так вы уменьшите количество нецелевых звонков. Иногда потенциальные покупатели осматривают интересующий их район и они могут увидеть ваше объявление на окне и сразу позвонить. Этот, вроде бы не самый прогрессивный способ, вполне актуален и часто применяется агентствами недвижимости.

Сотрудничество с агентствами недвижимости и их схемы работы

Как только вы разместите свое объявление в интернете, вам начнут поступать звонки от агентов по недвижимости с предложениями сотрудничества.

Сегодня в Краснодаре агентства недвижимости бывают крупные сетевые со множеством сотрудников и офисов по городу, а также небольшие агентства и частные риелторы.

Небольшие агентства и частные риелторы

Небольшие агентства и частные риелторы, как правило, устанавливают фиксированные суммы комиссий, например, 50, 100 или 150 тысяч рублей за сделку. При звонке вам они обычно интересуются согласны ли вы продавать свою квартиру с их помощью. Вам нужно лишь разрешить им добавить их комиссию к выставленной вами цене и при наличии покупателя они будут приводить его к вам на просмотр квартиры.

Бывают случаи, когда риелторы могут увеличить цену вашей квартиры для покупателя на значительно большую сумму, например, на 400-500 тысяч рублей. Если они так сделали и нашли покупателя, это значит, что ваша цена на квартиру была явно заниженной. Поэтому лучше сразу спрашивать, сколько они собираются накинуть сверху от вашей цены.

Отказываться от услуг таких агентств смысла нет, пусть продают, если смогут.

Крупные агентства недвижимости

Крупные агентства характеризует комиссия в 3% от стоимости квартиры от продавца и 3% от покупателя, то есть при продаже вашей квартиры через крупное агентство ее стоимость будет увеличена на 6%, например, на 3 млн. рублей общая сумма комиссии агентства составит 180 тысяч рублей, на 6 млн. рублей - 360 тысяч. Понятно, что эту сумму в итоге оплачивает покупатель, и это также делает вашу квартиру более дорогой и менее конкурентоспособной.

Проверить информацию о комиссиях очень просто, можно сперва позвонить в агентство недвижимости как продавец, а потом как покупатель. Для верности лучше делать это с разных номеров телефона, так как агентства сохраняют номера в базе.

Крупные агентства имеют в своем штате множество агентов и офисов в городе. Из одного агентства вам могут позвонить несколько человек, может быть даже десятков человек. Как правило, агентства ведут базу по каждому объекту недвижимости и каждый агент, звонивший вам, оставляет пометки о разговоре с вами. Потом каждый следующий звонящий агент опирается на эти данные. Крупные агентства продают свои услуги достаточно агрессивно, давят на низменные страхи, зависть, торопят и убеждают в своей необходимости.

Крупные агентства недвижимости обязательно заключают с продавцом договор, чтобы гарантировать получение своей комиссии от продажи квартиры. У них существует 2 вида договоров с собственниками жилья: обычный и эксклюзивный.

Обычный договор, как они говорят, ни к чему вас не обязывает, вы можете продать квартиру сами, с помощью других агентов или, если они найдут вам покупателя, то вы оплатите их комиссию.

Эксклюзивный договор предполагает, что продают квартиру только они, в этом случае после подписания договора вы отдаете им ключи от квартиры и они сами показывают ее покупателям, периодически отчитываясь вам о проделанной работе.

После заключения даже обычного договора с агентством, они постараются уговорить вас удалить ваше объявление с Авито или поставить в нем такую же цену, как и у них на сайте, что ограничит вашу способность продать квартиру напрямую потенциальному покупателю.

Договор с агентством недвижимости обязывает вас оплатить комиссию агентству в момент подписания вами предварительного договора с покупателем. Так как предварительный договор не является гарантией совершения сделки и получения вами денег за квартиру в полном объеме, то это означает, что договор с агентством не защищает вас от возможных рисков. Получается, что агентство недвижимости не несет ответственности за конечный результат сделки и ее чистоту, по сути берет свою комиссию за сводничество.

Если вы откажетесь подписывать такой договор, то скорее всего спустя некоторое время вам предложат заключить договор с возможностью оплатить услуги агентства после совершения сделки и полного расчета с покупателем. Тут надо понимать, что даже в этом случае агентство недвижимости не несет никакой юридической ответственности за вашу сделку, так как юридическое сопровождение сделки является отдельно услугой и оплачивается тоже отдельно. О цене такой услуги можно спросить у них напрямую.

Если у вас ликвидная квартира, то есть находящаяся в каком-то очень хорошем месте, в хорошей локации, с окнами не на дорогу, на удачном этаже, приличной площади, в отличном состоянии, и вы хотите продать ее по максимальной цене, то с крупными агентствами недвижимости можно не сотрудничать. Покупатель и так найдется, скорее всего даже быстрее, чем с ними, так как цена будет ниже.

Если ваша квартира расположена в среднем районе и не слишком ликвидна, то возможно, имеет смысл заключить договор с каким-нибудь одним или несколькими агентствами недвижимости, которые станут для вашей квартиры дополнительными рекламными площадками.

Реально ли самостоятельно найти покупателя? Да. Такие люди есть, они сами ищут объявления на сайтах, звонят и приходят смотреть. Они не хотят переплачивать 6% агентствам. При необходимости они нанимают юриста для сопровождения сделки, что значительно дешевле, чем стоимость услуг большинства агентств недвижимости.

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте мобильны, старайтесь показывать квартиру как можно скорее, не откладывайте на завтра или послезавтра, если покупатель хочет смотреть сегодня. Конкуренция в Краснодаре большая, квартир очень много, районов конкурирующих между собой тоже.

При показе квартиры акцентируйте внимание на ее плюсах, минусы покупатели и сами увидят, никто не слепой и не дурак. Странно выглядит продавец, который продает и фокусируется на том, что плохо, уделяет этому много внимания. Или задает вопросы покупателю, как бы отговаривающие его от покупки.

Всегда плохо выглядит, если продавец не может ответить на какой-то вопрос о своей квартире. У покупателя может появиться подозрение, что квартира вовсе не ваша и возникнет желание держаться от вас подальше. Вам это совсем не нужно. Например, даже если вы не смотрите телевизор, то для продажи необходимо изучить какие провайдеры цифрового телевидения есть в вашем доме, сколько каналов они предоставляют и по какой цене. И тому подобные моменты. Если покупатель задал вам вопрос и вы не знаете на него ответа, то найдите этот ответ для следующего возможного покупателя.

Общайтесь с потенциальным покупателем открыто и честно, все люди чувствуют ложь. Подумайте заранее как лучше сказать, подберите слова для описания тех или иных подробностей. Если вы чего-то не знаете, то лучше сказать "я не знаю".

Ни в коем случае не нужно раздражаться на покупателя. Злость или раздражение - это первый сигнал для покупателя, что с квартирой что-то не так и не нужно с ней связываться.

Смотрите на покупателя, подойдет ли ему ваша квартира. Некоторых покупателей можно отсеивать на уровне звонков. Например, если ваша квартира находится на 5 этаже в доме без лифта, а покупатель в преклонном возрасте, то показывать ему квартиру - просто терять его и свое время. Если вам звонит агент, спрашивайте его заранее, кто покупатель и примеряйте его к своей квартире. Если звонит сам покупатель, также расспросите его, кто он и чего хочет, чтобы понять, нужно ли показывать ему свою квартиру.

Документальное оформление сделки купли-продажи

Предварительный договор

Если покупатель посмотрел квартиру и говорит, что согласен ее купить, то следующим этапом является заключение предварительного договора между вами.

На этом этапе покупатель вносит залог или аванс за квартиру, вы оговариваете все тонкости сделки: как именно и когда будет происходить полная оплата, когда будет передаваться квартира, какие документы вам нужно предоставить для оформления сделки и успокоения покупателя. На этом этапе, если вы еще прописаны в квартире, из нее нужно выписаться.

Документы, необходимые для продажи

Сегодня для продажи квартиры по самому простому варианту, когда она продается за наличные средства, без ипотеки, маткапитала, с одним собственником, от продавца потребуется:

1. Паспорт собственника квартиры (он должен быть действительным).
2. Справка ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру и отсутствие обременений, выданная не позднее 1 месяца.
3. Документ-основание получения права собственности на квартиру. Это может быть договор долевого строительства, договор купли-продажи, договор дарения и т.п. документы, показывающие как вы получили эту квартиру.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры - требуется если вы приобрели квартиру, находясь в законном браке. В случае если у вас есть брачный договор, затрагивающий условия совместной собственности, то вместо согласия супруга нужно будет предоставить его. Если вы не были в браке в то время, когда квартира была получена, то согласие супруга не обязательно, но покупатель может затребовать нотариально заверенное заявление о гражданском состоянии на момент приобретения квартиры, в котором будет написано, что вы не состояли в браке, когда эта квартира была приобретена.
5. Выписка с лицевого счёта управляющей компании, в которой написано об отсутствии прописанных в квартире.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам от управляющей компании. Если какие-то платежи, например, за электричество или капитальный ремонт, вы оплачиваете не в управляющую компанию, а в другие организации, то нужно предоставить покупателю справки или квитанции с оплаченными чеками.

Технический и кадастровый паспорт на квартиру для продажи за собственные средства сейчас не требуется, их заменила справка ЕГРН. Если покупатель захочет сделать технический паспорт, то он сможет заказать его в БТИ самостоятельно, после того, как станет собственником. Технический паспорт может понадобиться только при продаже квартиры по ипотеке, так как банк проверяет квартиру на перепланировку.

Вам, как продавцу, нужно понимать, что покупатель изрядно нервничает по поводу чистоты сделки. Он не знает не собираетесь ли вы пройти процедуру банкротства или не находитесь ли вы в судебном процессе, в результате которого квартира может быть изъята. Также покупателя беспокоит не покупалась ли квартира с использованием маткапитала, выделены ли в ней доли детям, не прописаны ли дети или другие посторонние лица. Поэтому в ваших интересах будет успокоить его, отсутствие всех этих моментов, во-первых, нужно озвучить покупателю, а во-вторых, обязательно прописать в договоре купли-продажи.

Варианты безопасной оплаты сделки

Сегодня варианты небезопасной оплаты, то есть получение продавцом денег за квартиру до государственной регистрации сделки, уходят в прошлое. Большинство покупателей хотят обезопасить свою покупку.

И для продавца также важно убедиться, что у покупателя есть деньги, что они не фальшивые, а также в том, что оплата точно произойдет. Для этого сегодня существуют следующие инструменты:

• Банковская ячейка
• Банковский аккредитив
• Сервис безопасных расчетов Домклик
• Депозит нотариуса

Банковской ячейкой пользуются в случае, когда у покупателя наличные денежные средства. Если у покупателя деньги лежат на банковском счете, то удобнее будет применить банковский аккредитив или сервис безопасных расчетов Домклик от Сбербанка. В случаях обязательной необходимости или желании еще больших гарантий, можно воспользоваться депозитом нотариуса.

Гарантом получения денежных средств от продажи квартиры в этих случаях является банк или нотариус. Услуги этих сервисов, как правило, оплачивает покупатель квартиры.

В случае безопасного расчета, то есть оплаты после перехода права собственности к покупателю, по законодательству квартира попадает в залог продавцу и этот залог нужно будет потом отдельно снимать.

Чтобы избежать лишней бумажной волокиты в договоре купли-продажи обычно прописывают отдельный пункт, гласящий: "Руководствуясь п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору и до момента её оплаты, у Продавца право залога на указанную квартиру не возникает." Если оплата за квартиру происходит безопасным способом, то этого пункта в договоре купли-продажи можно не бояться.

Договор купли-продажи

Законодательство постоянно меняется и регулярно вводятся новые статьи, которые влияют на содержание договора купли-продажи. Договор купли-продажи 10-летней давности уже не будет актуальным сегодня.

К договору купли-продажи квартиры есть четкие государственные требования, нарушение которых делает его недействительным. Многие пункты в договоре купли-продажи квартиры более важны для покупателя, так как он будет являться основанием приобретения им квартиры. Лучшим вариантом для правильного составления договора является профессиональное юридическое сопровождение купли-продажи. Некоторые юристы специализируются на таких вопросах.

Также юридическое сопровождение сделки можно получить в сервисе Домклик от Сбербанка. Если вы будете использовать для безопасного расчета сервис Домклик, то там вам предоставят договор купли-продажи, в данный момент эта услуга включена в стоимость сервиса.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

После подписания договора купли-продажи квартиры и организации безопасного расчета можно ехать в МФЦ на государственную регистрацию сделки. Сегодня регистрация в МФЦ проходит достаточно просто и быстро, без огромных очередей, как в былые времена.

Для регистрации требуется: паспорт, копии главной страницы и страницы с пропиской, договор купли-продажи, согласие супруга на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.

В МФЦ у вас примут документы и назначат дату, когда можно будет забрать зарегистрированный договор. Сейчас это занимает 9 рабочих дней.

Если есть необходимость зарегистрировать сделку в кратчайшие сроки, то можно пойти через нотариуса. Нотариально заверенные договора купли-продажи регистрируются за 1-3 рабочих дня.

Передавать ключи от квартиры покупателю до момента регистрации его права собственности на квартиру нежелательно, так как до этого момента именно вы несете ответственность за квартиру и любые происшествия с ней.

Передача квартиры после регистрации и получения оплаты

После регистрации сделки и получения полной оплаты по договору купли-продажи, квартиру нужно передать покупателю по передаточному акту - согласно новому порядку. Это отдельный документ, который в случае юридического сопровождения сделки вам также составит юрист.

В передаточный акт записываются номера и показания счетчиков на воду, электричество и отопление. Передаются ключи от квартиры, техническая документация на квартиру, счетчики и т.п.

После передачи квартиры вам нужно оповестить управляющую компанию о смене собственника, получить от них окончательный расчет и оплатить его. ВСЁ!