Как купить квартиру в Краснодаре

Оглавление

• Выбор района города
• Поиск квартиры
  • На сайтах объявлений
  • В живую на районах
• 4 типа продавцов недвижимости
• Стоимость квартир
• Схема работы агентств недвижимости
  • Небольшие агентства и частные риелторы
  • Крупные агентства недвижимости
• Просмотр квартиры
• Документы, необходимые для покупки
• Чистота сделки купли-продажи
• Заключение предварительного договора и передача залога
• Варианты безопасной оплаты
• Договор купли-продажи
• Государственная регистрация сделки купли-продажи
• Передача квартиры после регистрации и оплаты

Возможно ли купить квартиру в Краснодаре самостоятельно, без посредников, не пользуясь услугами агентств недвижимости? Да, возможно, прямых собственников жилья достаточно. Квартиры продают также застройщики.

Для поиска жилья от хозяина можно использовать сайты объявлений, там же представлены некоторые застройщики. Популярные площадки объявлений сейчас делают все возможное, чтобы прямые продавцы и покупатели находили друг друга.

Выбор района города

Для ориентировки в городе Краснодар условно делят по сторонам света. На востоке города находится аэропорт, на севере проходят шоссе в сторону Ростова-на-Дону и Ейска, на западе - дорога на Таманский полуостров и Крым и на юге вплотную к Краснодару примыкает республика Адыгея.

Застройка ведется во всех направлениях, поэтому определиться с районом для жилья может быть не так просто. Ранее мы писали 2 статьи: лучшие районы Краснодара и районы Краснодара с самыми экономичными ценами на квартиры в новостройках. С тех пор районов в Краснодаре стало еще больше, но некоторое представление из этих статей вы получите.

Исходя из своего бюджета, вам нужно определить те районы, на которые вы можете рассчитывать. Уровень цен по районам можно смотреть на сайтах крупных агентств недвижимости, так как там представлены реальные объекты и по актуальным ценам, правда включающим комиссию агентства, но на этом этапе это не так важно.

Имейте в виду, что на сайтах объявлений типа Авито или Яндекс-недвижимости множество фальшивых объявлений с заниженной ценой для привлечения покупателей агентами по недвижимости.

Дальше нужно объехать все подходящие вам районы и посмотреть их своими глазами: дома, дороги, инфраструктуру, транспортную доступность, контингент местных жителей и т.д.

Затем методом исключения нужно определить лучший для вас район или пару подходящих районов, в которых вы уже будете рассматривать конкретные квартиры.

Поиск квартиры

На сайтах объявлений

Определившись с районом, вы сможете более предметно начать искать и обзванивать конкретные квартиры. Находить продавцов можно на сайтах объявлений Авито и Яндекс-недвижимость. Это сейчас наиболее популярные платформы. Но также можно искать и на Юле, Циане, Неагенте, Домклике и еще где-то.

Реально ли купить квартиру без риелторов? Да, вполне реально, собственники квартир выставляют свои предложения на сайтах объявлений. Именно там их и находят риелторы, чтобы разместить в свои базы на своих сайтах.

Для поиска прямых собственников жилья на сайтах объявлений выставьте в фильтре поиска галочки "частные" и "застройщик". Даже при этом вы будете натыкаться на риелторов, поэтому можно сразу спрашивать собеседника, с кем вы разговариваете.

Авито сейчас постарался ограничить количество фейковых объявлений, но они все же там есть. Их не надо бояться, просто обзванивайте все подряд, что понравилось. Часто агентства не отвечают на звонок, а потом позже перезванивают вам с вопросом, что вы искали квартиру.

В живую на районах

Квартиру можно также искать находясь прямо на районе. Собственники вывешивают свой номер телефона на окнах или балконах квартир. Среди этих телефонов также могут оказаться агентства, но и собственники тоже есть.

Застройщики, как правило, рядом со своей стройкой устанавливают павильон с отделом продаж или размещают баннер с контактными телефонами.

4 типа продавцов недвижимости

1. Собственники квартир, продающие их самостоятельно. В том числе по договору переуступки в долевом строительстве еще недостроенного дома.
2. Собственники квартир, продающие их и самостоятельно, и в сотрудничестве с агентствами недвижимости.
3. Собственники квартир, продающие их только через агентство или несколько агентств недвижимости.
4. Застройщики, продающие квартиры в строящихся или уже построенных ими домах.

Еще можно выделить, так называемых, подрядчиков - это юридические лица, реализующие свои квартиры в новостройках по ценам ниже застройщика. Возможно, что они и вправду существуют, но также подрядчиками иногда называют себя обычные риелторы, видимо из-за того, что слово риелтор или агент по недвижимости стало отпугивать потенциальных покупателей.

Стоимость квартир

Застройщики сейчас продают квартиры дороже, чем собственники во вторичке, даже если этой вторичке всего пара лет. По договорам переуступки в готовящемся к сдаче доме цена тоже может быть ниже, чем у застройщика.

Застройщики выставляют конечную цену, вы либо соглашаетесь на нее, либо нет. Как правило, цена квартиры рассчитывается из ее площади помноженной на установленную ими цену квадратного метра. Очень редко все же они могут сделать небольшую скидку в 500-1000 рублей за квадратный метр при оплате за наличный расчет, иногда у застройщиков бывают скидочные акции.

Если говорить о рынке вторичного жилья в Краснодаре, то практически все собственники квартир закладывают в цену возможность торга, хотя бы небольшого, иногда они пишут это в объявлении, иногда нет. Величина торга может еще зависеть от срочности продажи и как долго продавец уже продает свою квартиру. Чем сильнее продавец торопится и чем дольше он ее продает, тем на большие уступки в цене он готов пойти - это обычная психология.

При определении цены на квартиру собственники зачастую ориентируются на цены застройщиков нового жилья поблизости. Но они не учитывают того, что застройщик предоставляет выбор квартир и гарантии чистоты сделки. Также жилье без ремонта или с минимальным ремонтом для многих покупателей может быть более предпочтительным, так как ремонт в нем можно сделать полностью под себя.

Еще собственники закладывают в стоимость квартиры сумму, потраченную ими на ремонт, покупку мебели и техники, а порой еще и за свои страдания и старания. При этом они забывают, что ремонт, мебель и техника уже были в использовании и поэтому должны стоить, как минимум, до 2-х раз дешевле.

Все эти факторы дают вам поводы для торга с продавцом квартиры.

Если квартира продается через агентство недвижимости или частным риелтором, то в ее стоимость уже включена агентская комиссия, даже если агент говорит, что это не так. Никто бесплатно не работает.

Схема работы агентств недвижимости

Сегодня в Краснодаре агентства недвижимости бывают крупные сетевые со множеством сотрудников и офисов по городу, а также небольшие агентства и частные риелторы.

Некоторые квартиры вы сможете найти только у агентств недвижимости или частных риелторов, на их сайтах или в их базах и нигде больше. Но это только часть квартир.

Другая часть квартир продается и агентствами, и собственниками. Объявления от этих собственников можно найти на сайтах объявлений типа Авито и Яндекс-недвижимости.

Небольшие агентства и частные риелторы

Небольшие агентства и частные риелторы, как правило, озвучивают вам стоимость квартиры, уже включающую в себя их комиссию, которая может составлять, например, 50, 100 или 150 тысяч рублей за сделку.

Бывают случаи, когда риелторы могут увеличить цену квартиры на значительно большую сумму, например, на 400-500 тысяч. Чтобы избежать этого, вам нужно понимать уровень цен на районе, где расположена эта квартира.

Крупные агентства недвижимости

Крупные агентства характеризует комиссия в 3% от стоимости квартиры, которую они берут от продавца и 3% от покупателя. То есть в цену квартиры, которую озвучивает вам крупное агентство недвижимости уже включена 3% комиссия, которую заплатит им продавец. При этом сверху этой цены 3% заплатите еще и вы, как покупатель. С обоими участниками сделки агентство заключает договор об этом.

Понятно, что цена квартиры увеличивается на 6%, которую в итоге оплачивает покупатель. Например, на 3 млн. рублей общая сумма комиссии агентства составит 180 тысяч рублей, на 6 млн. рублей - 360 тысяч.

Проверить информацию о комиссиях очень просто, сперва позвоните в крупное агентство недвижимости как продавец, а потом как покупатель. Для верности лучше делать это с разных номеров телефона, так как агентства сохраняют номера в базе.

В эту комиссию не включена стоимость юридических услуг, вам предложат привести своего юриста или оплатить работу штатного юриста агентства, услуги которого обойдутся в 20-30 тысяч рублей. То есть в зону ответственности агентства недвижимости входит только знакомство вас с продавцом. И на этапе заключения между вами предварительного договора услуги агентства считаются оказанными. Так они их и называют - информационные услуги.

Многие покупатели недвижимости, обращаясь в агентство, думают что оно дает им какие-то гарантии по защите сделки. Но по факту, их договор не затрагивает юридическую сторону вопроса.

Стоимость квартиры, которую вам предложат в крупном агентстве уже завышена на 3% и если у вас есть возможность найти эту квартиру без агентства, например, на Авито или Яндекс-недвижимости и других сайтах объявлений, то у вас есть все шансы договориться о снижении цены квартиры с собственником, как минимум на эти 3%, а может быть и больше. Но этот вариант возможен лишь в том случае, если вы еще не заключили договор с агентством. В обратном случае, при покупке этой квартиры агентство недвижимости узнает о том, что вы купили ее в обход них и подаст на вас в суд.

И еще один момент, в агентстве вам не предложат всех квартир, которые есть сегодня на рынке. А предложат только те, собственники которых согласились заплатить им комиссию и подписали с ними договор. Если у продавца хорошая ликвидная квартира и он уверен, что продаст ее в любом случае, то ему нет смысла заключать договор с агентством. Таким образом, лучшие квартиры могут оказаться вне поля вашего зрения, если вы заключили договор с агентством и надеетесь только на него.

Просмотр квартиры

Во время просмотра квартиры не обязательно сразу думать о юридической стороне покупки, так как квартира вам может еще не подойти. И только если вы сказали квартире "да" и собственник тоже показался вам нормальным адекватным человеком, можете запрашивать у него документы, проверять их, уточнять значимые юридические тонкости.

При просмотре не стесняйтесь задавать вопросы о квартире, лучше спрашивайте больше, чем меньше, так как большее количество информации помогает принимать решение и выявить сразу неочевидные недостатки.

Документы, необходимые для покупки

Сегодня при покупке квартиры по самому простому варианту, когда она покупается за наличные средства, без ипотеки, маткапитала, с одним собственником, от продавца потребуется:

1. Паспорт собственника квартиры (он должен быть действительным).
2. Справка ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру и отсутствие обременений, выданная не позднее 1 месяца.
3. Документ-основание получения права собственности на квартиру продавцом. Это может быть договор долевого строительства, договор купли-продажи, договор дарения и т.п. документы, показывающие как он получил эту квартиру.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры - требуется если продавец приобрел квартиру, находясь в законном браке. В случае если у него есть брачный договор, затрагивающий условия совместной собственности, то вместо согласия супруга нужно затребовать его. Если он не был в браке в то время, когда квартира была получена, то согласие супруга не обязательно, тогда вы можете затребовать нотариально заверенное заявление о гражданском состоянии на момент приобретения квартиры, в котором будет написано, что он не состоял в браке, когда эта квартира была приобретена.
5. Выписка с лицевого счёта управляющей компании, в которой написано об отсутствии прописанных в квартире.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам от управляющей компании. Если какие-то платежи, например, за электричество или капитальный ремонт, оплачиваются не в управляющую компанию, а в другие организации, то продавец должен предоставить справки или квитанции с оплаченными чеками.
Читайте также:  Как переехать жить на пмж, с чего начать искать работу и квартиру?

Технический и кадастровый паспорт на квартиру при покупке за собственные средства сейчас не требуется, их заменила справка ЕГРН. Если вы захотите сделать технический паспорт квартиры, то можете заказать его потом в БТИ самостоятельно. Технический паспорт может понадобиться только при покупке квартиры по ипотеке, так как банк проверяет квартиру на перепланировку.

Чистота сделки купли-продажи

Юридическая чистота сделки - наиболее важный вопрос в деле покупки квартиры, так как здесь существует много рисков.

При покупке квартиры нужно убедиться, что у продавца действительный паспорт, что квартира не имеет обременений, что в ней никто не прописан, нет долгов по коммунальным платежам или капремонту, что собственник не собирается банкротиться и в отношении него не идут суды, угрожающие изъятием его имущества.

У продавца должны быть документы, подтверждающие каким образом он приобрел квартиру. Если квартира приобретена в браке, то понадобится согласие супруга на продажу, даже в том случае если они уже развелись. Если вы собираетесь прописываться в квартире, то нужно убедиться, что она является жилым помещением. Некоторые мансарды, все цокольные этажи, а иногда и целые дома с апартаментами не дают возможности прописки.

При покупке квартиры у продавца по доверенности тоже есть некоторый риск. Маленький срок владения квартирой также может настораживать, также, как и слишком низкая цена в сравнении с другими подобными квартирами.

Это не говоря о том, что еще нужно правильно составить договор купли-продажи, учесть в нем все возможные риски, а также предварительный договор и передаточный акт.

В общем, тонкостей здесь много и лучшим вариантом будет воспользоваться услугами специализирующегося на таких делах юриста. Некоторые юридические компании сейчас предлагают полную предпродажную проверку объекта недвижимости на чистоту. Такая услуга также есть у сервиса Домклик от Сбербанка.

Некоторые проверки можно произвести самостоятельно. Например, заказать выписку ЕГРН на квартиру, сделать это можно онлайн, заплатив небольшую пошлину. Информация о банкротстве также публичная - она представлена в открытом доступе на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Также можно проверить базу судебных приставов по исполнительным производствам.

Но вообще надо смотреть на личность собственника жилья или того, кто ее продает. Задавайте больше вопросов, наблюдайте за реакцией, нормальный ли он человек, не нервничает ли излишне, не пытается ли что-то скрыть, действительно ли он спокоен или ведет себя наигранно. Такая проверка при достаточном жизненном опыте может быть даже более достоверной.

Заключение предварительного договора и передача залога

Если квартира вам понравилась, вы уже поторговались, продавец выглядит нормальным, с документами тоже все в порядке, следующим этапом является заключение предварительного договора.

На этом этапе вы вносите залог или аванс за квартиру, оговариваете с продавцом все тонкости сделки: как именно и когда будет происходить полная оплата, когда будет передаваться квартира, какие документы продавец еще должен предоставить до совершения сделки и т. п. Например, если продавец еще прописан в квартире, можно дождаться пока он из нее выпишется, сейчас это занимает 3 рабочих дня.

Варианты безопасной оплаты

Сегодня варианты небезопасной оплаты, то есть получение продавцом денег за квартиру до государственной регистрации сделки, уходят в прошлое. Большинство покупателей хотят обезопасить свою покупку.

Для этого сегодня существуют следующие инструменты:

• Банковская ячейка
• Банковский аккредитив
• Сервис безопасных расчетов Домклик
• Депозит нотариуса

Банковской ячейкой можно воспользоваться, если у вас наличные денежные средства. В случае если деньги лежат на банковском счете, то вам будет удобнее применить банковский аккредитив или сервис безопасных расчетов Домклик от Сбербанка. В случаях обязательной необходимости или желании еще больших гарантий, можно задействовать в сделке депозит нотариуса.

Гарантом перечисления денежных средств от продажи квартиры в этих случаях является банк или нотариус. Услуги этих сервисов, как правило, ложатся на покупателя квартиры.

В случае безопасного расчета, то есть оплаты после перехода права собственности к покупателю, по законодательству квартира попадает в залог продавцу и этот залог нужно будет потом отдельно снимать.

Чтобы избежать лишней бумажной волокиты в договоре купли-продажи обычно прописывают отдельный пункт, гласящий: "Руководствуясь п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору и до момента её оплаты, у Продавца право залога на указанную квартиру не возникает."

Договор купли-продажи

Законодательство постоянно меняется и регулярно вводятся новые статьи, которые влияют на содержание договора купли-продажи. Договор купли-продажи 10-летней давности уже не будет актуальным сегодня.

К договору купли-продажи квартиры есть четкие государственные требования, нарушение которых делает его недействительным. Многие пункты в договоре купли-продажи квартиры для вас более важны, чем для продавца, так как они будут защищать вас от различных вероятных ситуаций, также сам договор в дальнейшем будет являться основанием приобретения вами квартиры.

Лучшим вариантом для правильного составления договора является профессиональное юридическое сопровождение купли-продажи. Некоторые юристы специализируются на таких вопросах.

Также юридическое сопровождение сделки можно получить в сервисе Домклик от Сбербанка. Если вы будете использовать для безопасного расчета сервис Домклик, то там вам предоставят договор купли-продажи, в данный момент эта услуга включена в стоимость сервиса.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

После подписания договора купли-продажи квартиры и организации безопасного расчета можно ехать в МФЦ на государственную регистрацию сделки. Сегодня регистрация в МФЦ проходит достаточно просто и быстро, без огромных очередей, как в былые времена.

Для регистрации требуется: паспорта продавца и покупателя с копиями главной страницы и страницы с пропиской, договор купли-продажи в 3-х экземплярах, согласие супруга продавца на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.

В МФЦ у вас примут документы и назначат дату, когда можно будет забрать зарегистрированный договор и новую выписку ЕГРН на ваше имя. Сейчас это занимает 9 рабочих дней. Нотариально заверенные договора регистрируются за 1-3 рабочих дня, поэтому если имеется срочность, то можно воспользоваться услугами нотариуса.

До государственной регистрации сделки купли-продажи ответственность за квартиру и любые происшествия с ней несет продавец, поэтому он не должен передавать вам ключи от квартиры раньше, чем регистрация произойдет.

Передача квартиры после регистрации и оплаты

После регистрации сделки и ее полной оплаты по договору купли-продажи, продавец передает квартиру покупателю по передаточному акту - согласно новому порядку. Это отдельный документ, который в случае юридического сопровождения сделки вам также составит юрист.

В передаточный акт записываются номера и показания счетчиков на воду, электричество и отопление. Передаются ключи от квартиры, техническая документация на квартиру, счетчики и т. п.

После получения квартиры вам нужно встать на учет в управляющей компании и в других обслуживающих квартиру организациях, проверить даты поверки счетчиков на воду и отопление, проконтролировать оплату продавцом закрывающих коммунальных счетов. ВСЁ!